Demandar sin obstáculos: Cómo reclamar perjuicios a vecinos sin pedir sus datos personales

Cuando se presentan daños en unidades de una propiedad horizontal que se deriven de obras internas, fallos estructurales, humedades o filtraciones presentadas en unidades colindantes —ya sean residenciales, comerciales o industriales— el propietario afectado tiene derecho a reclamar judicialmente por los perjuicios sufridos. Sin embargo, uno de los principales obstáculos suele ser la obtención de los datos personales del copropietario responsable, especialmente cuando la administración del conjunto residencial se niega a entregarlos por razones de protección de datos. Afortunadamente, existe una vía legal y eficaz para superar esta barrera, la cual surte las siguientes etapas:

Paso 1: Identificar la unidad causante del daño

Antes de iniciar cualquier acción legal, es fundamental identificar con precisión cuál es la unidad inmobiliaria que está generando el perjuicio. Esto puede hacerse mediante inspecciones técnicas, dictámenes periciales o incluso observación directa, dependiendo del tipo de daño.

Una vez identificada la unidad, no es necesario solicitar los datos personales del propietario a la administración. En su lugar, se puede pedir el número de matrícula inmobiliaria, que es un dato público y no está protegido por la legislación de habeas data.

Paso 2: Solicitar el certificado de tradición y libertad

Con el número de matrícula inmobiliaria en mano, el siguiente paso es acudir a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente (Superintendencia de Notariado y Registro). Allí se puede solicitar el Certificado de Tradición y Libertad, documento que contiene:

• Nombre completo del propietario actual
• Número de identificación
• Historial de titularidad del inmueble
• Gravámenes, afectaciones y limitaciones al dominio

Este certificado es público y puede ser solicitado por cualquier ciudadano, sin necesidad de justificar el motivo. También está disponible en línea a través del portal oficial de la Superintendencia.

Paso 3: Preparar la demanda

Con el certificado en mano, ya se cuenta con la información suficiente para instaurar una demanda civil por perjuicios; dicho proceso civil puede incluir:

• Demanda por responsabilidad extracontractual, si el daño proviene de una acción u omisión del vecino sin relación contractual directa.
• Demanda por daños materiales y morales, si se demuestra afectación a la propiedad y al bienestar del propietario.
• Solicitud de medidas cautelares, como suspensión de obras o reparación urgente, si el daño es progresivo o pone en riesgo la seguridad.

Es recomendable contar con el acompañamiento de un abogado especializado en derecho civil o inmobiliario para estructurar adecuadamente la demanda y presentar las pruebas pertinentes.

 ¿Qué no se debe hacer?

• No es necesario ni recomendable solicitar directamente los datos personales del propietario a la administración, ya que pueden negarse por razones legales.
• No se debe iniciar acciones sin contar con pruebas técnicas del daño y su origen.
• No se debe asumir que el administrador está obligado a mediar en conflictos entre copropietarios; su rol es limitado en estos casos.

El anterior procedimiento presenta diferentes ventajas:

• Respeta la normativa de protección de datos personales
• Evita conflictos innecesarios con la administración
• Permite actuar con base en documentos públicos y verificables
• Facilita el acceso a la justicia sin dilaciones

Con este mecanismo se da poder a los propietarios afectados para ejercer sus derechos sin depender de terceros, ni vulnerar la privacidad de otros copropietarios. En un entorno de propiedad horizontal, donde la convivencia puede ser compleja, contar con herramientas legales claras es esencial para proteger el patrimonio y la tranquilidad de todos.