La instalación y gestión de cámaras de video vigilancia en conjuntos residenciales plantea ciertas dificultades legales y éticas, las que los administradores de propiedad horizontal no pueden ignorar. Aunque estos sistemas buscan reforzar la seguridad, su uso indebido puede vulnerar el derecho constitucional a la intimidad, el cual está regulado por la Ley 1581/2012.
Uno de los principales problemas radica en la ubicación y orientación de las cámaras de seguridad; pues, es común encontrar dispositivos apuntando hacia zonas privadas como ventanas, balcones o interiores de apartamentos. Esto no solo constituye una captura excesiva de datos personales, sino que puede conducir a demandas por invasión a la privacidad. También se presentan casos en los que las cámaras cubren áreas comunes sin una señalización visible, o sin que medie la autorización previa de la asamblea de copropietarios, lo que no solo infringe el principio de transparencia, sino que conduce a sanciones que pueden ser impuestas por parte de la Superintendencia de Industria y Comercio.
Así las cosas, el administrador, como representante legal de la copropiedad, tiene la obligación de garantizar que el sistema de video vigilancia cumpla con los principios de finalidad, necesidad, proporcionalidad y seguridad. Esto necesariamente implicará hacer lo siguiente:
- Se debe definir claramente el propósito del monitoreo según corresponda (seguridad, control de acceso, supervisión de personal de servicio, o control de mantenimientos cuando aplique).
- Es indispensable que no se instalen cámaras en zonas donde se afecte la privacidad de los residentes; para lograrlo, al instalador se le puede exigir el uso de herramientas de diseño que calculan el ángulo óptimo de inclinación de la cámara, recomiendan el tipo de lente adecuado, simulan la cobertura 2D y 3D, detectan puntos ciegos y generan informe de cobertura para procesos de archivo técnico.
- Se deberá implementar políticas tanto de conservación, como de eliminación de las grabaciones de video vigilancia.
- Debe existir una política de restricción de acceso a las imágenes solo para personal autorizado, con trazabilidad de consultas. Esto aplica a todo sistema, sin importar que lo administre la copropiedad o la empresa de seguridad.
- Se requerirán avisos de privacidad visibles, junto con políticas generales de tratamiento de datos. Se debe recordar que el aviso debe contener el nombre del responsable del tratamiento, la finalidad de la grabación o vigilancia por video, el canal para ejercer derechos, y la referencia a la política de tratamiento; además, este aviso debe poder leerse sin esfuerzo según el área de cobertura. Por ejemplo en áreas abiertas se debe visualizar a varios metros de distancia.
Otro aspecto que debe considerar la administración es el uso de cámaras privadas instaladas por copropietarios. En el interior de cada unidad de vivienda, el residente tiene libertad para grabar, siempre y cuando no afecte derechos de los vecinos. Sin embargo, cuando las cámaras las ubican en fachadas, pasillos, parqueaderos o zonas comunes, se requiere autorización expresa de la asamblea; y tales cámaras deben cumplir con los mismos estándares legales que las cámaras institucionales.
La SIC ha reiterado que ningún copropietario puede instalar dispositivos que capten imágenes fuera del ámbito privado sin contar con el consentimiento de la comunidad y sin adoptar medidas de protección de datos. El administrador debe intervenir en estos casos, solicitando el retiro o reubicación de las cámaras, promoviendo la adopción de protocolos que regulen su uso.
En resumen, el manejo de los sistemas CCTV en propiedad horizontal exige una gestión responsable, transparente y ajustada a la normativa vigente. Los administradores deben asumir un rol activo en la regulación de estos sistemas, garantizando que la seguridad no se convierta en una excusa para vulnerar la intimidad de los residentes. La clave está en equilibrar el interés colectivo con el respeto por los derechos individuales; para ello, se requerirán políticas claras, formación continua y decisiones concertadas.
Si eres administrador, no esperes a que llegue una sanción para tomar en serio la videovigilancia. Implementa políticas claras, capacita a tu equipo y asegúrate de que cada cámara cumpla su propósito sin vulnerar derechos.
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